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Kündigungsfrist und befristeter Verzicht auf das gesetzliche Kündigungsrecht des Mieters

Immer wieder taucht bei Mietern die Frage auf, mit welcher Frist der Mietvertrag gekündigt werden kann. Häufig entsteht aus beruflichen oder familiären Gründen die Notwendigkeit oder der schlichte Wunsch, kurzfristig eine neue Wohnung anzumieten. Dem hat der Gesetzgeber insoweit Rechnung getragen, als dass jetzt seit nunmehr 5 Jahren der Gesetzgeber den Mietern das Recht eingeräumt hat, den Mietvertrag mit einer gesetzlichen Frist von 3 Monaten zu kündigen.

Die 3-monatige Kündigungsfrist gilt grundsätzlich für alle Mietverträge, mit einer großen Einschränkung: Die Vermieter haben trotz der Regelung des Gesetzgebers häufig weiter das Interesse, die Mieter langfristig an den Mietvertrag zu binden. Dies ist nach der Rechtsprechung des BGH mit folgendem „Trick“ möglich: Die Mieter verzichten für eine bestimmte Dauer auf das ihnen gesetzlich zustehende Kündigungsrecht - und können dann erst nach Ablauf dieses Zeitraums mit der dreimonatigen Frist kündigen. So ist es zulässig, dass die Mieter in einem Formularmietvertrag für die Dauer von bis zu maximal 4 Jahren auf ihr Kündigungsrecht verzichten (BGH 6.4.2005, VIII ZR 27/04). In einer Individualvereinbarung ist dies sogar für einen längeren Zeitraum möglich (BGH 22.12.2003 VIII ZR 81/03). Der Mieter kann dann nur unter bestimmten Voraussetzungen versuchen, einen Nachmieter zu stellen.

Wird in einem Formularvertrag hingegen z.B. für die Dauer von 5 Jahren auf das Kündigungsrecht verzichtet, ist diese Klausel insgesamt unwirksam und der Mieter kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen (BGH 6.4.2005, VIII ZR 27/04).

Will der Vermieter eine Klausel zur Befristung bzw. zum Kündigungsverzicht in den Vertrag aufnehmen, ist es wichtig, sich ggf. vor Abschluss des Mietvertrages beraten zu lassen

 

 

 

 

 
     
    27/09/2006 - 18:55 - © Hummel.Kaleck.Rechtsanwälte